A habitação na Madeira ficou cara porque a procura externa cresceu depressa, a oferta é rigidamente limitada pela orografia e pelo planeamento, e uma parte crescente do parque habitacional foi transferida para uso turístico, tudo isto enquanto o rendimento do trabalho regional crescia a menos de um terço do ritmo dos preços. No primeiro trimestre de 2026, o preço mediano de venda no Funchal atingiu 3.601 euros por metro quadrado, com uma subida homóloga de 23,0%. No mesmo período de referência, o ganho médio mensal na Região era de 1.406,81 euros.
Não é um problema de betão. É um problema de decisões, incluindo decisões que deviam ter sido tomadas há cinquenta anos e não foram.
Os números que estruturam o problema
| Indicador | Valor | Referência nacional | Período |
|---|---|---|---|
| Preço mediano de venda, RAM | 2.863 €/m² | 2.337 €/m² | 1.º trimestre de 2026 |
| Preço mediano de venda, Funchal | 3.601 €/m² | — | 1.º trimestre de 2026 |
| Variação homóloga, Funchal | +23,0% | +19,8% | 1.º trimestre de 2026 |
| Renda mediana, Funchal | 16,2 €/m² | — | início de 2026 |
| Ganho médio mensal, RAM | 1.406,81 € | 1.576,03 € | 2024 |
| Variação do ganho médio | +6,3% | +7,9% | 2024 |
Fontes: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local; DREM, Quadros de Pessoal; idealista, preços de arrendamento.
O Funchal foi, entre os municípios portugueses com mais de cem mil habitantes, aquele que registou a maior aceleração de preços do país. É também a terceira cidade mais cara para arrendar, atrás apenas de Lisboa e do Porto.
Dezanove anos de salário por um apartamento
A forma mais honesta de traduzir estes números é convertê-los em tempo de vida.
Um apartamento de 90 metros quadrados no Funchal custava, ao preço mediano do primeiro trimestre de 2026, cerca de 324 mil euros. Ao ganho médio regional de 1.406,81 euros por mês, são mais de dezanove anos de salário bruto integral, sem descontar um cêntimo para comer, vestir, transportar-se ou pagar impostos.
Este é o ponto onde o debate público madeirense costuma escorregar para uma narrativa de declínio que os dados não sustentam. Convém ser preciso, porque a precisão é o que torna o argumento difícil de desmontar: a taxa de risco de pobreza na Região caiu para 16,5% em 2024, o valor mais baixo da série disponível, e a diferença face ao país encolheu de 10,2 para 1,2 pontos percentuais entre 2017 e 2024. A Madeira é hoje uma das regiões menos desiguais de Portugal.
E, no entanto, na mesma divulgação em que documenta a melhoria das condições materiais das famílias em 2025, a Direção Regional de Estatística regista um agravamento da sobrelotação habitacional. As famílias melhoraram o consumo e pioraram o alojamento.
É essa a contradição que interessa: os madeirenses não estão a empobrecer, estão a ser expulsos do mercado onde vivem.
O que já foi feito, e porque não chega
A Região não esteve parada. A Estratégia Regional de Habitação 2030 e o investimento de 136 milhões de euros do Plano de Recuperação e Resiliência fixaram a meta de construir ou adquirir habitação para 805 famílias e reduzir em cerca de 20% o défice habitacional diagnosticado até 2026. A IHM — Investimentos Habitacionais da Madeira gere hoje mais de quatro mil fogos e foi autorizada, em 2026, a recorrer à aquisição de fogos em mercado como instrumento complementar à construção pública direta.
Duas observações técnicas impõem-se:
- Primeira: uma meta de reduzir 20% do défice deixa 80% por resolver, e o instrumento que a financia termina em 2026. A partir de 2027, os 351 milhões de euros que o PRR representa no orçamento regional deste ano deixam simplesmente de existir.
- Segunda: comprar fogos em mercado é uma resposta de emergência, não uma política de oferta. Num mercado com oferta rígida e preços a subir 23% ao ano, a entrada de um comprador público com orçamento garantido pressiona ainda mais o preço e transfere valor para os proprietários. Faz sentido para alojar famílias em rutura amanhã. Não faz sentido como estratégia.
A suspensão do PDM do Funchal
Em junho de 2026, a Câmara e a Assembleia Municipal do Funchal aprovaram uma suspensão parcial do Plano Diretor Municipal, restrita à habitação de cooperativa, com uma majoração de 20% face ao permitido. O efeito prático anunciado pelo próprio vereador do pelouro: em seis prédios (dois de cooperativas e quatro da IHM) passam a ser possíveis 380 fogos em vez de 200.
Cento e oitenta fogos adicionais. Num concelho onde o preço subiu 23% num ano.
Acresce uma objeção de método, levantada dentro do próprio executivo municipal: a suspensão de um plano é, por definição, temporária e excecional. A alteração do PDM permitiria uma abordagem integrada ao ordenamento do território, e já foi usada no passado pela mesma autarquia.
Construção em altura
Em julho de 2026, o Presidente do Governo Regional foi mais longe e defendeu a revisão do PDM para permitir edifícios de habitação com mais de vinte pisos em zonas do concelho que classificou como sem impacto no anfiteatro da cidade. A Câmara do Funchal manifestou concordância, mediante estudo prévio.
Sou contra. Mas não pelas razões habituais.
A construção em altura no Funchal foi uma opção legítima, e provavelmente a opção certa. Foi-o no período imediatamente pós-autonómico, quando a faixa baixa do anfiteatro da baía do Funchal, até à cota 40, tinha ainda capacidade por ocupar, e quando o desenho de uma estrutura urbana organizada por cotas já existia em papel. O PDM de 1972 previa o atravessamento horizontal da cidade pelas cotas 40, 100 e 120, num plano concebido por Rafael Botelho e Gonçalo Nuno Araújo. Concentrar densidade em altura na faixa litoral, preservando a encosta visível do mar, era tecnicamente coerente, paisagisticamente defensável e economicamente eficiente.
Essa janela fechou-se. E não se fechou por decisão consciente: fechou-se por ausência dela. A faixa baixa foi consumida ao longo de quatro décadas por construção de média altura, por hotelaria e por infraestrutura, sem que alguma vez tenha existido um plano de densidade de longo prazo que reservasse capacidade construtiva para este efeito.
O resultado é o que temos hoje: já não há onde pôr vinte pisos sem os pôr onde eles se veem; na encosta, no anfiteatro, exatamente onde o argumento urbanístico que os justificaria deixa de se aplicar. Propor agora a construção em altura não é retomar um plano interrompido. É admitir que nunca houve nenhum e improvisar sobre a consequência.
Esta leitura não é isolada. Em julho de 2026, uma petição promovida por Nuno Morna, ex-deputado da Iniciativa Liberal na Assembleia Legislativa, reuniu mais de mil assinaturas em menos de 48 horas, número suficiente para forçar apreciação em plenário. A petição pede a limitação da construção a um máximo de dez pisos como regra geral, a prioridade às políticas públicas de reabilitação urbana e à utilização do edificado existente, e um amplo debate público com especialistas antes de qualquer alteração estrutural ao modelo urbanístico regional. A reação do Presidente do Governo Regional foi desvalorizar os subscritores com o argumento de que são sempre os mesmos a opor-se ao desenvolvimento. Mil assinaturas em dois dias sugerem outra coisa.
E há uma segunda objeção, económica e inteiramente independente da primeira. Aumentar o índice de construção cria valor fundiário instantâneo. Se esse valor não for parcialmente capturado para fins públicos, seja em fogos a custos controlados ou em contrapartida financeira, a majoração é, na prática, uma transferência de riqueza para quem já era dono do terreno, com efeito incerto sobre o preço final da casa. A literatura urbanística é consistente: o aumento de oferta faz descer preços quando é sustentado, generalizado e acompanhado de instrumentos de acessibilidade. Não quando é pontual e discricionário.
Ou seja: mesmo quem discorde de mim quanto à paisagem tem de responder à segunda pergunta. Vinte pisos na Ajuda tornam a casa mais barata para quem hoje não a consegue comprar ou gera um problema de mobilidade urbano num dos pontos nevrálgicos do Funchal?
O que se faz lá fora?
Em dezembro de 2025, o Parlamento das Canárias aprovou a Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, ao abrigo de competência autonómica equivalente à da Região Autónoma da Madeira. O diploma estabelece que:
- até 10% do parque habitacional de cada município pode ser afeto a uso turístico (20% nas ilhas de menor pressão);
- habitação nova não pode ser afeta a uso turístico durante dez anos após a construção;
- habitação de proteção oficial fica proibida de uso turístico;
- as coimas por incumprimento vão de 15 mil a 150 mil euros.
Compare-se com a Madeira. A 31 de dezembro de 2025, só o concelho do Funchal tinha 3.359 registos de alojamento local, correspondentes a 42% da oferta regional. Em 2025, as dormidas em alojamento local na Região cresceram 18,7% e atingiram 30% do total, enquanto a hotelaria tradicional caiu para a quota mais baixa da sua história.
O Funchal aprovou finalmente, em junho de 2026, um regulamento municipal que limita novos registos em prédios de habitação coletiva. É um passo, e é tardio: o município esteve anos a governar esta matéria por suspensões sucessivas de novos registos, que são precisamente o oposto de uma política.
Quatro medidas ao alcance da Região
Nenhuma das seguintes quatro exige autorização de Lisboa. Nenhuma exige despesa corrente nova não financiada. E nenhuma depende de arranha-céus.
1. Um banco regional de solos
Inventariar e mobilizar terrenos públicos e devolutos, cedendo-os em direito de superfície para promoção cooperativa e de custos controlados. Não é uma ideia importada: a própria IHM já usou este instrumento para lotes de auto-construção. O ativo já é público. Falta o inventário, o critério e a vontade.
2. Mobilizar o edificado que já existe
É a via que a petição contra a construção em altura coloca em primeiro lugar, e é a mais subaproveitada de todas. Tributação regional agravada de fogos devolutos em zonas de pressão, combinada com apoio reforçado à reabilitação e a um regime de arrendamento acessível com garantia pública de renda ao senhorio. Reabilitar um fogo devoluto no centro do Funchal é mais rápido, mais barato e menos destrutivo do que erguer uma torre na encosta.
3. Captura obrigatória de mais-valias urbanísticas
Sempre que houver majoração de índice de construção (na suspensão do PDM, na sua revisão ou em qualquer operação futura), uma contrapartida obrigatória em fogos acessíveis, para habitação social ou em numerário afeto a habitação. É prática corrente no urbanismo europeu e transforma o aumento de capacidade construtiva de transferência de riqueza em instrumento de política habitacional.
4. Uma cota de alojamento local por freguesia
Um decreto legislativo regional de enquadramento, com regulamentação municipal, à imagem do modelo canário: percentagem máxima do parque habitacional em uso turístico, com salvaguarda dos pequenos proprietários já em atividade e distinção clara entre quem tem um apartamento e quem tem uma carteira de vinte.
A esta última medida faz-se sempre a mesma objeção: o alojamento local é, para muitas famílias madeirenses, o único ativo que gera rendimento complementar. É exatamente por isso que a proposta é de cota territorial e não de proibição, e é por isso que qualquer regime tem de distinguir o proprietário único do detentor de carteira.
A pergunta que fica
Nada nestes números é uma fatalidade insular. Não é o Atlântico que fixa o preço da casa no Funchal, nem é a orografia que decide quantos madeirenses saem da cidade onde nasceram.
São decisões. Umas tomadas agora, com competências que a Região já detém. Outras não tomadas há meio século, quando ainda havia cidade baixa por planear e o plano já existia em papel. O custo de não planear não aparece no ano em que se não planeia, aparece cinquenta anos depois, sob a forma de uma cidade onde já não cabe a solução que se recusa a admitir que se perdeu.
A pergunta não é de quem é a culpa. É por que razão, com uma economia que produz acima da média nacional e um setor turístico que bateu todos os recordes em 2025, os madeirenses ainda não vivem muito melhor do que vivem.
Todos os dados foram verificados a 4 de agosto de 2026 junto das fontes hiperligadas.