A habitação social em Singapura é o caso mais bem-sucedido do mundo, e assenta num paradoxo. O Estado constrói quase todas as casas e depois vende-as aos cidadãos. Segundo as estatísticas do Housing & Development Board (HDB) relativas ao exercício de 2024, 76% da população residente vive em fogos do HDB e 73% vive em fogos do HDB que comprou. Singapura é um dos países mais caros do mundo e, ainda assim, a família típica é dona da casa onde mora. Chamo a isto estatização liberalizante: o Estado intervém em força no solo, na construção e na poupança para que, no fim, o cidadão seja proprietário e, por isso, livre.
O ponto de partida foi miserável. Em 1960, grande parte da população vivia em bairros degradados e em povoamentos informais, e a autoridade colonial de habitação, o Singapore Improvement Trust, nunca construíra à escala necessária. O HDB foi criado em fevereiro de 1960 para o substituir, com um mandato simples: construir depressa, muito e barato. Segundo a história oficial do Central Provident Fund, no final dessa década cerca de um terço dos singapurenses já vivia em habitação pública. Até aí, o modelo pouco diferia de qualquer programa europeu de habitação social do pós-guerra: o Estado construía e arrendava.
A viragem aconteceu em duas datas. Em 1964, o HDB lançou o Home Ownership for the People Scheme, para que os inquilinos comprassem as casas em vez de as arrendarem. A adesão foi fraca, porque poucas famílias conseguiam juntar os 20% de entrada. Em 1 de setembro de 1968 entrou em vigor a alteração que permitiu usar as poupanças do CPF na compra de casa. O efeito foi imediato. As candidaturas passaram de cerca de 40 por dia para mais de 100, e em 1969 registaram-se cerca de 8.000 compradores, quase tantos como os 8.500 fogos vendidos nos quatro anos anteriores. Lee Kuan Yew, que defendeu a medida no Parlamento, quis dar a cada cidadão um interesse pessoal na prosperidade do país. Em 1985 resumiu o resultado: «Had we depended on voluntary savings, 400,000 would not have become home-owners.» (Se tivéssemos dependido da poupança voluntária, 400.000 pessoas não se teriam tornado proprietárias.)
A parte estatizante não vale a pena esconder. A Land Acquisition Act de 1966 impediu os proprietários de especular com os preços dos terrenos necessários a obras públicas. Entre 1959 e 1984, o Estado adquiriu cerca de um terço do território. Com o solo na mão pública, o HDB pôde construir em escala, a custos que nenhum promotor privado conseguiria igualar. O segredo de Singapura começa aqui. O preço de uma casa é, em grande parte, o preço do terreno, e o Estado tirou o terreno do mercado especulativo antes de pôr a casa no mercado de propriedade.
O financiamento assenta no Central Provident Fund, que convém não confundir com a Segurança Social portuguesa. O CPF é um sistema de poupança obrigatória em contas individuais, e cada dólar contribuído pertence ao trabalhador que o contribuiu. Em 2026, segundo a Endowus, um trabalhador até aos 55 anos desconta 20% do salário e o empregador acrescenta 17%, num total de 37%, aplicado até um teto salarial de 8.000 dólares de Singapura (S$) mensais. Parte dessa poupança vai para a Ordinary Account, que no terceiro trimestre de 2026 rendia 2,5% ao ano. É dessa conta que o cidadão paga a entrada e a prestação da casa. Quem recorre ao empréstimo concessionário do HDB paga 2,6%, uma décima acima do que a sua própria poupança rende. A casa é paga com o dinheiro de quem nela vive, sem dependência de um subsídio orçamental anual nem de um senhorio público.
Os números de hoje mostram a escala. A 31 de março de 2025, o HDB geria 1.153.080 fogos. Desses, 1.089.522 estavam vendidos e só 63.558 eram de arrendamento, o que significa que cerca de 94% do parque público está nas mãos de proprietários. No mesmo exercício, o HDB concluiu 20.294 fogos e tinha 91.941 em construção. O Estado singapurense constrói e é dono do solo, mas raramente é senhorio das casas.
O acesso organiza-se por escalões de rendimento, das famílias mais pobres à classe média alta. A via principal é o Build-To-Order, em que os fogos novos são vendidos diretamente pelo HDB a preço subsidiado. Para as tipologias maiores, o teto de rendimento do agregado é de S$14.000 mensais. Ao lado existe um mercado de revenda, onde os fogos do HDB se transacionam livremente a preço de mercado. Nesse mercado não há teto de rendimento, exceto para quem recorre a empréstimo do HDB ou a subsídios. Os subsídios são generosos e decrescem com o rendimento. Segundo a Home & Decor, o Enhanced CPF Housing Grant chega a S$120.000 para famílias com rendimento até S$9.000 mensais. Na revenda, o subsídio familiar chega a S$80.000. O Proximity Housing Grant soma até S$30.000 a quem compre casa para viver com os pais ou perto deles. O Estado paga para que os filhos fiquem perto dos pais idosos, uma política de família que nenhum ministério português alguma vez desenhou.
A propriedade é, convém dizê-lo, um direito de superfície de 99 anos, e não a propriedade plena do solo. Para impedir que o subsídio público se converta em mais-valia privada, as regras apertaram-se. Desde outubro de 2024, os fogos novos classificam-se em Standard, Plus e Prime, conforme a localização. Os Standard exigem cinco anos de ocupação antes da revenda. Os Plus e os Prime, nas zonas mais valorizadas, exigem dez anos e não podem ser arrendados na totalidade. Na revenda, o Estado recupera entre 6% e 9% do preço, valores fixados nos lançamentos de outubro de 2024. Quem recebe o subsídio tem de habitar a casa, e não de especular com ela.
O modelo não é barato, nem pretende sê-lo. No exercício de 2024, segundo o próprio HDB, o organismo registou um défice de cerca de S$6,34 mil milhões antes das subvenções do Estado. Desse total, S$5,51 mil milhões correspondem à construção, venda e subsídios à compra de casa, e S$532 milhões à renovação de bairros. O contribuinte singapurense paga, portanto, uma fatura considerável. A diferença está no que compra com ela. Em Singapura, o dinheiro público subsidia a passagem do cidadão a proprietário, uma vez na vida. Na Europa do arrendamento social perpétuo, financia uma dependência que se renova todos os meses.
O dirigismo vai mais longe do que um liberal europeu talvez aceitasse. Desde 1989, a Ethnic Integration Policy impõe quotas máximas por grupo étnico em cada bairro e em cada bloco do HDB. Os limites fixados em 1989 eram de 84% por bairro para os chineses, 22% para os malaios e 10% para os indianos e outras minorias. Para estes últimos, o limite subiu em 2010 para 12%. O objetivo declarado foi impedir que o mercado de revenda reconstituísse os enclaves étnicos que o realojamento dos anos 60 desfizera. Pode discordar-se do instrumento, mas é difícil discordar do resultado: Singapura não tem os guetos de habitação social que Paris, Bruxelas ou Malmö conhecem.
Quem não pode comprar tem o Public Rental Scheme, um arrendamento público deliberadamente residual. O limite de rendimento de S$1.500 mensais funciona hoje como referência e não como teto rígido. Segundo o Ministério do Desenvolvimento Nacional, em 2018 mais de metade dos inquilinos pagava rendas de S$26 a S$33 por mês num T1 e de S$44 a S$75 num T2. O arrendamento público existe para quem dele precisa, enquanto precisa.
Na velhice, a casa paga a reforma. Pelo Lease Buyback Scheme, o proprietário com 65 anos ou mais vende ao HDB a parte final do seu direito de 99 anos. Conserva entre 15 e 30 anos, consoante a idade, e continua a viver na casa. O produto da venda reforça a conta de reforma no CPF e compra uma renda vitalícia, o CPF LIFE, com um bónus em dinheiro que pode chegar a S$30.000 nos apartamentos mais pequenos. Um reformado português com casa própria e pensão baixa só tem uma saída para transformar a casa em rendimento, que é vendê-la e sair.
O modelo tem um problema por resolver, e seria desonesto calá-lo. Ao fim de 99 anos, o direito extingue-se e o fogo regressa ao Estado. À medida que o parque dos anos 60 e 70 envelhece, o valor dos fogos mais antigos cai, fenómeno a que os singapurenses chamam lease decay. Durante décadas, o Estado recomprou blocos antigos com compensação a valor de mercado ao abrigo do SERS, em 80 projetos desde 1995, mas o Governo já anunciou que não prevê novos. Em seu lugar virá o VERS, um esquema voluntário de recompra para fogos com 70 ou mais anos, a lançar em locais selecionados na primeira metade da década de 2030 e com compensação menos generosa. A estatização liberalizante tem prazo, e Singapura ainda está a decidir o que fazer quando ele chegar.
Portugal, entretanto, fez o contrário. O próprio Governo assumiu, segundo o idealista, o objetivo de fazer crescer o parque habitacional público de 2% para 5%, o que diz tudo sobre o ponto de partida. Em 2023, perante a crise, o programa Mais Habitação propôs o arrendamento coercivo de casas devolutas: em vez de construir, o Estado requisita a propriedade alheia. Assim, enquanto em Portugal o Governo impõe medidas comunistas contra a propriedade privada, Singapura toma uma abordagem liberal. O Estado constrói, financia com a poupança do próprio cidadão, vende e sai do caminho, dando liberdade de escolha e oportunidades aos seus cidadãos no que à habitação diz respeito.
Singapura é uma cidade-Estado de território exíguo, com solo maioritariamente público, e não se transplanta inteira para um país com propriedade fundiária dispersa e autarquias com poder sobre o licenciamento. Mas os princípios transplantam-se:
- Solo público mobilizado para habitação a custo de terreno, sem a margem especulativa.
- Construção em escala por uma entidade com mandato único e prazos.
- Venda em vez de arrendamento como regra, com o arrendamento público reservado a quem não pode comprar.
- Poupança do próprio cidadão canalizada para a entrada e a prestação.
- Regras de ocupação mínima e de recuperação do subsídio na revenda, para que o apoio público não alimente a especulação.
- Um mecanismo que permita ao idoso proprietário converter parte do valor da casa em renda vitalícia sem a perder.
Nenhum destes princípios exige um partido único nem um território do tamanho de Lisboa. Exige um Estado que construa em vez de anunciar.
Políticas de habitação social só as de Singapura, o remanescente é pura demagogia política com a intenção de caçar votos a um eleitorado néscio.