A crise da habitação em Portugal está a ser julgada no tribunal errado. No banco dos réus sentam-se, por esta ordem, o senhorio, o anfitrião de alojamento local e o estrangeiro do visto gold. O processo corre célere, a opinião pública dita a sentença, e os números oficiais, que ninguém convocou como testemunhas, contam uma história inteiramente diferente: a de um país que deixou de construir e de um Estado que, podendo produzir habitação para todos, prefere distribuir escassez a quem lhe garante gratidão eleitoral, enquanto guarda para si um património devoluto que a nenhum particular seria tolerado.
Convém começar pelo texto que todos invocam e poucos leem. O artigo 65.º da Constituição não diz que os pobres têm direito a uma casa: diz que «todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar». E o n.º 2 identifica o devedor dessa obrigação: incumbe ao Estado programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento do território, com o apoio das regiões autónomas e das autarquias. O devedor constitucional da crise da habitação em Portugal não é o senhorio. É o Estado. Vale a pena reter este ponto, porque tudo o que se segue é a história de um devedor que passou quarenta anos a apontar para terceiros.
A crise da habitação em Portugal é um défice de oferta
Os números são públicos e não admitem leitura alternativa. Em 2002, concluíram-se em Portugal 125.700 fogos em construções novas para habitação familiar (Pordata/INE). Em 2022, 20.156. Em 2024, 28.494, valor que o INE assinala como o máximo de uma década e meia e que, ainda assim, representa menos de um quarto do ritmo de 2002. Um país que produzia cento e vinte e cinco mil casas por ano passou a produzir vinte e poucas mil, enquanto a população residente crescia, os agregados se fragmentavam e a procura externa aumentava.
O Banco de Portugal fez as contas ao resultado. O estudo «Habitação em Portugal: determinantes da oferta e dinâmica de preços e rendas», publicado no Boletim Económico de junho de 2026, estima um défice na ordem das 300 mil habitações face ao crescimento do número de famílias na última década, e identifica as causas do estrangulamento da oferta: escassez de mão-de-obra, falta de solos disponíveis, custos de materiais e, expressamente, excesso de regulação. No mesmo período, o valor mediano por metro quadrado mais do que duplicou em 157 concelhos entre 2017 e 2025. Não há mistério nenhum: quando a procura cresce e a oferta está administrativamente estrangulada, o preço é a única variável livre. Qualquer manual de introdução à economia o explica; a novidade é o banco central português tê-lo escrito com esta clareza. A crise da habitação em Portugal é, antes de qualquer outra coisa, esta aritmética.
Vistos gold, alojamento local e senhorios: os bodes expiatórios da crise da habitação
Contra os vistos gold, os factos são desconfortavelmente pequenos. Em dez anos de regime, as aquisições imobiliárias associadas a autorizações de residência para investimento somaram cerca de 12 mil transações, menos de 1% do total do período. A via imobiliária foi extinta em outubro de 2023 pelo pacote «Mais Habitação». Se os vistos gold fossem causa relevante dos preços, a sua extinção teria produzido efeito mensurável. Os preços continuaram a subir. O teste empírico foi feito e a tese chumbou.
Contra o alojamento local, os números pedem escala. O fenómeno é real e concentrado: em Lisboa, o rácio médio ronda os 8,6% dos alojamentos, e em freguesias do centro histórico do Porto varia entre 21% e 60%, o que justifica gestão urbanística local, zonas de contenção incluídas. Mas o parque habitacional português tem perto de 6 milhões de alojamentos, e os registos de AL contam-se na ordem das dezenas de milhar fora dos dois centros: à escala nacional, uma fração na ordem dos 2%. Suprimir todo o alojamento local do país não devolveria ao mercado nem uma fração do défice de 300 mil casas estimado pelo Banco de Portugal. E há um detalhe que a acusação omite: a contenção do AL, decretada e redecretada desde 2023, não construiu uma única casa.
Contra os senhorios, o libelo é o mais antigo e o mais revelador. Portugal tem uma história centenária de congelamento de rendas, e a resposta legislativa recente repetiu a receita: tetos, arrendamentos coercivos, execução da mora praticamente impossível. O resultado foi o previsível desde 1914: fuga de oferta do arrendamento de longa duração, precisamente para o alojamento local que depois se criminaliza. A confissão chegou em julho de 2026, quando o Conselho de Ministros aprovou uma reforma do arrendamento urbano que elimina o controlo de rendas nos novos contratos e reduz para dois meses de mora o limiar do despejo. Não se reforma o que funcionava. O próprio legislador reconheceu, por atos, que o regime anterior destruía a oferta que dizia proteger.
O Estado na crise da habitação em Portugal: 2% de parque público, 0,4% da despesa
Se os réus populares são absolvíveis por insuficiência de prova, o comportamento do devedor constitucional é documentável. O parque de habitação pública português são cerca de 120 mil fogos, 2% do total, entre os valores mais baixos da União Europeia. Viena tem 43% de habitação social no seu parque; Amesterdão, 42%; Linz, mais de 50%. A despesa pública em habitação representou 0,4% da despesa total do Estado em 2023 e está abaixo de 1% do PIB desde 2003. O programa 1.º Direito, criado em 2018 precisamente para resolver as «situações de indignidade habitacional», produziu 1.568 casas novas em oito anos: menos casas novas em oito anos de programa do que o país inteiro concluía em cinco dias úteis de 2002. O PRR prometeu 26 mil casas até junho de 2026; à data das últimas comunicações oficiais, cerca de 17,7 mil estavam entregues, na sua esmagadora maioria reabilitações e aquisições, não construção nova.
E aqui chegamos à parte controversa, que convém dizer sem eufemismo. A política de habitação pública portuguesa, do Terreiro do Paço às câmaras municipais, passando pelos governos regionais, é deliberadamente residual: dirige-se apenas aos mais desfavorecidos, seleciona por condição de recursos, entrega pouco e entrega tarde, mas entrega com fotografia. Este desenho não é um acidente técnico, é uma escolha eleitoralmente racional. A casa entregue a uma família carenciada tem rosto, tem cerimónia, tem gratidão identificável e geograficamente concentrada. O licenciamento célere, a libertação de solos, a estabilidade contratual, tudo o que aumentaria a oferta para o conjunto da população, não tem fita para cortar nem clientela para fidelizar. Entre uma política de habitação e uma política de beneficiários, o sistema político português escolheu sistematicamente a segunda. A classe média, demasiado rica para o realojamento e demasiado pobre para o mercado, financia ambas e não é elegível para nenhuma.
O mesmo raciocínio explica a preferência crónica pelos subsídios à procura: Porta 65, garantias públicas para crédito jovem, isenções de IMT. Injetar poder de compra num mercado com oferta rígida não baixa preços, sobe-os; o subsídio atravessa o inquilino e o comprador e aloja-se no preço. Mas o subsídio tem beneficiário identificável e custo político nulo, enquanto a reforma do licenciamento tem beneficiários difusos e adversários organizados. O próprio Banco de Portugal, no estudo de junho de 2026, nota que a habitação pública em escala modera as rendas de mercado. O instrumento que funciona é o que menos se usa.
Os devolutos do Estado: o maior senhorio vago do país não paga a multa que cobra aos outros
Há, nesta arquitetura, uma assimetria que resume a doutrina inteira. Os Censos de 2021 contaram 723.215 alojamentos vagos em Portugal, mais de 150 mil só na área de Lisboa, e a OCDE assinalou em janeiro de 2026 que Portugal lidera a taxa de casas vazias entre os seus membros. Perante este parque adormecido, o legislador escolheu o instrumento: para o proprietário privado, o artigo 112.º-B do Código do IMI agrava a taxa ao décuplo, com majorações anuais até vinte vezes, para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística, num agravamento que um tribunal arbitral já julgou desproporcionado e inconstitucional na sua expressão máxima de 920%; e o pacote «Mais Habitação» chegou a prever o arrendamento coercivo de casas devolutas privadas.
Ao mesmo tempo, o Estado, as regiões autónomas e os municípios estão isentos de IMI nos termos do artigo 11.º do mesmo Código. O proprietário público de um quartel desativado, de uma escola encerrada, de um edifício de serviços abandonado há vinte anos no centro de Lisboa, do Porto ou do Funchal não paga agravamento nenhum, não é objeto de arrendamento coercivo nenhum, e em rigor nem consta de um inventário fiável: sucessivos governos prometeram o levantamento e a mobilização do património público devoluto, e nenhum apresentou até hoje uma execução à altura do anúncio. Seja-se rigoroso com o que os vagos não são: vago não é sinónimo de devoluto, e boa parte daquelas 723 mil casas são ruínas, heranças indivisas ou segunda habitação no interior; os devolutos, públicos ou privados, não cobrem o défice de 300 mil casas. Mas a assimetria não precisa de cobrir o défice para revelar a doutrina: o Estado pune a ociosidade imobiliária alheia e amnistia a própria. Quem multa o vizinho pelo prédio fechado enquanto guarda quarteirões inteiros por reabilitar não está a fazer política de habitação; está a fazer moral com o património dos outros.
À semelhança do que se verifica em Viena
O contraste institucional não é uma abstração: tem morada. Em Viena, o acesso à habitação municipal e cooperativa está aberto a agregados com rendimentos até cerca de 57.600 euros líquidos anuais para uma pessoa só (valores de 2024), o que torna elegíveis cerca de 80% dos residentes. A cidade gere diretamente cerca de 220 mil fogos municipais e o setor cooperativo de custo limitado acrescenta-lhe outros 200 mil: perto de metade do parque da cidade, habitado por operários, enfermeiros, engenheiros e quadros superiores, lado a lado. A habitação pública vienense não é assistência aos pobres: é infraestrutura urbana, como a rede de metro ou a água. Por isso não estigmatiza, não guetiza e, sobretudo, disciplina os preços do mercado privado, que tem de competir com ela. O modelo tem um século e sobreviveu a governos de todas as cores; não é utopia, é engenharia institucional com resultados verificáveis. Contra a crise da habitação em Portugal, o comparador vienense vale mais do que todos os inquéritos parlamentares aos bodes expiatórios.
A Madeira, diga-se, tinha nas mãos a escala ideal para ensaiar este modelo: um território pequeno, autonomia legislativa, um mercado onde os preços sobem e as transações caem (o INE registou na Região a maior queda do país no primeiro trimestre de 2026, com menos 25,6% de transações). Preferiu até agora a gramática continental: contenção do alojamento local no Funchal, parque público residual, subsídio à procura. A autonomia serve para divergir quando divergir é melhor; replicar em miniatura os erros de Lisboa não é autonomia, é mimetismo com vista para o mar.
O mecanismo contra a falta de habitação, já que a crítica sem arquitetura é incompleta
O que se propõe é uma inversão de modelo, executável com os instrumentos existentes:
- Um setor público e cooperativo de habitação a custo controlado aberto a todos os níveis de rendimento, com tetos de elegibilidade altos à vienense, financiado por compromisso plurianual inscrito em lei de programação, à semelhança das leis de programação militar, retirando a habitação do ciclo orçamental anual.
- Licenciamento urbanístico com prazos perentórios e deferimento tácito efetivo, com responsabilização financeira dos municípios pelo incumprimento: cada mês de atraso administrativo é oferta destruída.
- Inventário público, georreferenciado e com prazo legal, de todo o património imobiliário devoluto do Estado, das regiões autónomas, dos municípios e do setor empresarial público, seguido de concurso sistemático desses imóveis e solos em direito de superfície para construção e reabilitação a custo controlado, com misturas obrigatórias de rendimento; e sujeição do património público devoluto não mobilizado a uma penalização orçamental equivalente ao agravamento que o artigo 112.º-B do CIMI impõe aos particulares.
- Estabilidade no arrendamento privado: fim definitivo de congelamentos e medidas retroativas, execução célere da mora, neutralidade fiscal entre arrendamento de longa duração e usos alternativos.
- Um teste de oferta para toda a legislação futura de habitação: cada diploma publicado com estimativa do número de fogos que acrescenta ao mercado. O que não acrescenta oferta não é política de habitação; é comunicação política com forma de decreto.
O artigo 65.º da Constituição não promete casas aos mais pobres em cerimónia pública; promete habitação adequada a todos, e encarrega o Estado de programar as condições para que ela exista. Enquanto o Estado português, em todos os seus níveis, preferir gerir a escassez que ele próprio criou, multando nos outros a inércia que perdoa a si mesmo e escolhendo os beneficiários da exceção em vez de produzir a regra, a crise da habitação em Portugal continuará a ser debatida contra os réus errados. Os senhorios, os anfitriões e os estrangeiros são estatisticamente inocentes do essencial. O processo devia ser reaberto, e desta vez com o arguido certo na sala.